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Les nouveaux avantages fiscaux du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), une mesure qui vient faire de l’ombre à la Loi Scellier

Le contribuable français va pouvoir bénéficier d’une nouvelle aubaine en matière de gestion ou de création de patrimoine : le nouveau LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Il y a moins d’un mois, le décret Censi-Bouvard a redéfini les avantages fiscaux des biens en LMNP. Radicalement simplifié, le statut LMNP est désormais beaucoup plus attractif. Des avantages fiscaux aussi intéressants que ceux de Scellier, une démarche d’investissement étique, un placement sûr à moyen et même long terme… tous les critères sont réunis pour que cette nouvelle mesure décide les investisseurs à réaliser une acquisition en LMNP. 
Le gouvernement a mis en place ce dispositif une fois de plus extrêmement généreux pour faire face au grand nombre de demandes insatisfaites de logements en LMNP mais aussi pour favoriser l’emploi dans le bâtiment dans la mesure où ce décret ne concerne que les logements dans des programmes neufs. 
Seulement 3 types de logements sont concernés : 
Le tourisme en résidences classées, pour lequel il faut compter un investissement minimum de 240.000 euros. 
Les Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) pour lequel il faut compter un investissement minimum de 200.000 euros. 
Les résidences étudiantes pour lequel il faut compter un investissement minimum de 90.000 euros. 

Si le marché actuel incite le contribuable français à patienter pour bénéficier d’une probable mais incertaine baisse des prix, investir dans le nouveau LMNP lui permet de bénéficier immédiatement d’une réduction de 25%* sur le prix de vente et de récupérer la TVA à 19,6%, soit une économie d’impôt de 44,6% du montant TTC du ou des biens immobiliers. Les revenus nets sont garantis sur 9 ans par bail commercial avec des loyers indexés. L’investisseur loue en effet son bien à une société gestionnaire. Ainsi lors de l’acquisition, il est important de s’assurer de la pérennité de ce dernier. Un mauvais gestionnaire peut voir son établissement requalifié sur des critères notamment d’hygiène, entrainant une perte immédiate et rétroactive des avantages pour l’investisseur. 
Si l’on considère les 3 types d’investissement en LMNP, il convient néanmoins de noter que les résidences pour étudiants et les résidences pour personnes âgées dépendantes sont beaucoup plus avantageuses que le tourisme en résidence classée. 

En effet, face au durcissement des conditions de location et à la multiplication des logements vides, les résidences étudiantes sont fortement prisées car elles sont plus faciles d’accès pour ceux qui n’ont pas de caution. Pour l’investisseur, outre les avantages fiscaux et des rendements estimés à 4,40% par an, s’en remettre à des professionnels de la gestion de résidence hôtelière fait des résidences étudiantes un investissement sûr. Si Scellier était un dispositif très élitiste, ce n’est pas le cas pour un investissement en LMNP, où il est possible de trouver des biens à partir de 90.000 euros, dans le cas d’un studio meublé pour étudiant. 

L’autre investissement qui s’avère être le plus rentable est le LMNP en Etablissement d’Hébergements pour Personnes Agées dépendantes (EHPAD) : des biens qui offrent les meilleurs rendements locatifs (environ 4,75% par an) et ce, en plus des avantages fiscaux garantis sur 9 ans. Par ailleurs, même si cela ne figure pas dans le décret, l’investisseur à une priorité d’usage sur le bien. Il peut ainsi s’y installer ou y installer sa famille proche dans la mesure où ils remplissent les critères d’accessibilités. 

Mais attention, tout comme les biens Scellier, les biens en LMNP sont peu nombreux. Par exemple, en ce qui concerne les résidences pour personnes âgées dépendantes, le besoin est de l’ordre de 175 nouvelles résidences par an, or seulement 30 à 50 nouveaux programmes sont réalisés à ce jour. Ces derniers sont financés en partie par la Sécurité Sociale. Des programmes de 100 à 150 logements partent en trois jours seulement ! 

Avec les avantages que propose cette nouvelle mesure et compte tenu des stocks limités, les biens en LMNP risquent de prendre très vite de la valeur et les rendements en seront que moins intéressants. Il est donc évident d’investir aujourd’hui dans des biens en LMNP pour bénéficier des meilleurs avantages. 
A noter par le cabinet  Vip Patrimoine PARIS 8
A noter : Possibilité de cumuler un bien LMNP avec un autre dispositif de défiscalisation type Scellier 
Le décret Censi-Bouvard n’est valable que 4 ans à compter de 2009. 
*déduction valable en 2009 et 2010. Elle passera à 20% en 2011